Immobilienmanagement – Eine kleine Einführung

Im Investmentbereich der Immobilien gibt es wie in anderen Branchen Begrifflichkeiten, mit denen Sie eventuell nicht vertraut sind.  Immobilienprofis verwenden häufig Wörter wie z.B. Assets, Core, WALT oder Value Add.

Die Terminologie hat sich dem Markt entsprechend auch hier entwickelt. So ist es in der Immobilienbranche ebenfalls ratsam, geschäftlich möglichst „die gleiche Sprache zu sprechen“, auch wenn sie für Gelegenheitsinvestoren oder Laien häufig vorerst neu klingt.  

Aufgrund der enormen Bedeutung haben wir für Sie einige Anglizismen und Abkürzungen aufgelistet, die häufig in den Ankaufsprofilen und Suchkriterien professioneller Anleger und Investoren Verwendung finden.

Falls Sie selbst nicht tiefer in die Thematik einsteigen wollen, – Ihre Immobilie aber professionell verkaufen möchten -, dann würden wir uns freuen, wenn wir Sie diesbezüglich beraten könnten und Sie Kontakt mit uns aufnehmen.

Begriffe und Ihre Definition

 

Real Estate Management

 

Immobilienmanagement heute bedeutet sowohl in dynamischen sowie unter Wettbewerb stehenden Märkten, häufig niedrigen Renditen und dem Risiko von dauerhaften Leerständen, die Immobilie aktiv zu managen. Dabei wird der Immobilienbestand auf sämtliche Kostensenkungspotentiale untersucht. Diese werden entsprechend aufgedeckt und ausgenutzt. Bedürfnisse von aktuellen oder potentiellen Nutzern sind strategisch auszurichten. Ein möglichst effizientes Flächenmanagement sowie ein modernes und starkes Immobiliencontrolling bilden die Hauptaufgaben.

Spezielle Ansätze des Immobilienmanagement werden beispielsweise unterschieden in Gebäudemanagement, Kostenmanagement, Benchmarking, Computer Aided Facility Management (CAFM) oder Public Real Estate Management (PREM).

 

Real Estate Asset Management

 

Das Real Estate Asset Management ist strategisch ausgerichtet und befasst sich hauptsächlich mit der Optimierung eines vorhandenen Immobilienbestandes im Auftrag des Eigentümers. Die Performance des Immobilienbestandes wird durch Maßnahmen der Revitalisierung bzw. Entwicklung, Ertragsverbesserungen durch Ausschöpfung vorhandener Mietsteigerungs-potentiale und Kosteneinsparungen optimiert.

 

Real Estate Investment Management

 

Real Estate Investment Manager sind für die Transaktion, d.h. den An- und Verkauf von Immobilien bzw. Grundstücken, verantwortlich. Die Grundlage des Investment Management bzw. Portfoliomanagement bildet die Portfoliotheorie, die anhand Berechnungsmethoden innerhalb der Korrelationsanalysen eine Optimierung von Portfolios anbieten kann. Bei der Vermögenszusammensetzung ist das Ausrichtungs- bzw. Mischverhältnis maßgebend. Das Management handelt Ergebnisorientiert und ist planend und steuernd für eine dauerhafte Gewinnoptimierung tätig. Es besteht ein enges Verhältnis zwischen der Risikobereitschaft und der Höhe der Rendite.

 

Assets

 

Zunächst einmal bedeutet „Asset“ – bestimmter Vermögenswert- oder eine Kapitalanlage eines Unternehmens. Dazu gehören z.B. Aktien, aber auch Immobilien. Im Bereich der Immobilien geht es insbesondere um Anlageimmobilien und Grundstücke im Betriebsvermögen. In größeren, auf Anlagen spezialisierte Firmen gibt es häufig Assetmanager, Assetklassen etc.

 

Assetklassen

 

Ein Asset, also ein Vermögenswert der aus Immobilien besteht, wird bei vielen professionellen Investoren in verschiedene Assetklassen aufgeteilt. Eine Assetklasse kann z.B. Mehrfamilienhäuser sein. Eine andere wäre z.B. Fachmarktzentren.  Das Ankaufsprofil von Investoren unterscheidet sich demnach in den Assetklassen, in die Sie investieren. Es gibt z.B. Investoren, die in jede Assetklasse investieren, sobald die Rendite und das Risikoprofil es zulässt. Andere Anleger spezialisieren sich auf eine bestimmte Assetklasse. Es wird also innerhalb einer Fokussierungs- oder Diversifikationsstrategie unterschieden. Anbei möchten wir Ihnen die wichtigsten Assetklassen der Immobilienbranche vorstellen:

 

Entwicklungsfähige Grundstücke

 

Unbebaute Grundstücke oder Grundstücke mit Altbestand, welche sich für Wohnungsbau oder Gewerbebau eignen, sind sehr beliebt. Dabei ist es für den Projektentwickler oder den Investor nicht unerheblich, welches Baurecht besteht. Auch hier gibt es unterschiedliche Käufer: Diejenigen, die gerne von Anfang an dabei sind und Bebauungspläne mitgestalten und solche die erst bei Baurecht oder sogar Baugenehmigung investieren.

  • Landwirtschaftliche Flächen
  • Bauerwartungsland
  • Rohbauland
  • Baureife Grundstücke
  • Bebaute Grundstücke

Wohnen

 

In der Assetklasse „Wohnen“ sind alle Wohnformen vorhanden bzw. denkbar. Spezielle Wohnformen wie die der Micro Apartments erfreuen sich immer mehr Beliebtheit bei Investoren, da eine hohe Nachfrage herrscht und die Mieten überdurchschnittlich sind.

  • Eigentumswohnungen
  • Ein- und Zweifamilienhäuser
  • Mehrfamilienhäuser
  • Wohn-und Geschäftshäuser
  • Wohnanlagen
  • Portfolien
  • Micro Apartments
  • Studenten Apartments

Gewerbe

 

Die Assetklasse „Gewerbe“ beinhaltet alle gewerblich genutzten, zugeordneten Immobilien und Grundstücke.  Hier finden sich z.B. folgende Immobilien:

  • Bürogebäude
  • Geschäftshäuser
  • Supermärkte
  • Verbrauchermärkte
  • SB-Warenhäuser
  • Fachmärkte
  • Fachmarktzentren
  • Einkaufszentren
  • Produktionsimmobilien
  • Lager- und Distributionsimmobilien
  • Transformationsimmobilien             

Gesundheit & Soziales

 

Investitionsmöglichkeiten in diesem spezialisierten Markt sind gefragter denn je. Mittlerweile gibt es viele Anleger, die gezielt in dieser Assetklasse über einen Ankauf oder im sogenannten Rückmietverkauf nach Opportunitäten für kluge Investments suchen. Im Rückmietverkauf bleibt der bisherige Eigentümer auch künftig Betreiber, kann aber seine Liquidität kurzfristig erhöhen bzw. eine erhebliche finanziellen Entlastung erreichen. Auch in dieser Assetklasse ist jedes Investment abhängig von der Lage, des Volumens und des Konzeptes.

  • Seniorenresidenzen
  • Betreutes Wohnen
  • Ärztehäuser
  • Alters- und Pflegeheime
  • Privat- und Spezialkliniken
  • Forschungsgebäude
  • Personalunterkünfte

Übrigens: Wir haben für jede dieser Assetklassen vorgemerkte Investoren und Projektenwickler. Wenn Sie überlegen Ihre Immobilie zu verkaufen, sprechen Sie uns gerne an.

Asset-Risikoklassen

Throphy Asset

AAAMieter, Bestlagen, häufig Immobilien mit wichtiger Bedeutung für den jeweiligen Standort

 

Core

sehr gute Lagen, erstklassiger Zustand, Topmieter mit langen Laufzeiten

Core Plus

gute bis sehr gute Lagen, mittlere Miet-vertragslaufzeiten, kleiner Renovierungs-aufwand

Value Add

gute bis sehr gute Lagen, kurze Miet-vertragslaufzeiten oder teilweise Leer-stand, evtl. größerer Renovierungsaufwand

Opportunistic

auch mittlere Lagen, Entwicklungsfähige Bestandsobjekte mit Leerstand, hoher Renovierungs- oder Umbauaufwand

Due Diligence 

 

Die Due Diligence ist eine sorgfältige Prüfung eines Investments hinsichtlich der Wirtschaft, der Technik, des Rechts, der Steuer und dem Finanziellem. Häufig werden dafür vom Kaufinteressenten für jeden relevanten Prüfungsbereich spezialisierte Berater als Drittanbieter beauftragt, um sich bei dem geplanten Kauf bestmöglich abzusichern und das Risiko so möglichst zu minimieren.

 

Asset Deal 

 

Innerhalb der Immobilienbranche wird im Rahmen eines Asset Deals das unmittelbare Eigentum an einer Immobilie bzw. Grundstücks verkauft. Veräußerungsgegenstand hierbei ist die Immobilie bzw. das Grundstück selbst.

 

Share Deal

 

Beim Share Deal wird nicht die Immobilie bzw. das Grundstück selbst verkauft, sondern ein Anteil oder die Gesamtheit eines Unternehmens, welches Eigentümer dessen ist. Der Vorteil liegt hierbei in der Steuerersparnis (vgl. §1 Abs. 2a und 3 GrEStG Stand 2016) Es handelt sich um die Grunderwerbssteuer, die unter Umständen entfällt, sofern die Anteile weniger als 95 % betragen. Eine gute anwaltliche und steuerrechtliche Beratung ist aufgrund der Einzelfallentscheidung unerlässlich.

Wir sind Mitglied im Bundesverband für Immobilienwirtschaft.

 

Durch unsere Mitgliedschaft werden uns z.B. eine Vielzahl von juristischen Fachartikeln aus den Bereichen Maklerrecht, Mietrecht, Wohneigentumsrecht und Steuerrecht zur Verfügung gestellt. Durch Schulungen und Fortbildungsmaßnahmen sichern wir die Qualität unseres Teams. Außerdem ist ein deutschlandweites Netzwerk an Immobilieninvestoren und Maklerkollegen vorhanden. Als Berufsverband ist dieser auch als offizielle Vertretung beim Deutschen Bundestag akkreditiert.

 

 

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