Immobilienmanagement – eine kleine Einführung

In der Immobilienbranche gibt es, wie auch in anderen Wirtschaftsbereichen, jede Menge Fachwissen. Eine Liegenschaft muss ganzheitlich, nachhaltig und lebenszyklusorientiert gemanaged werden. Das Verwalten, Vermieten und Vermarkten von Objekten zum Zwecke eines langfristig opitimalen Einsatz der Ressource ist das Hauptaugenmerk dieses Management.  Die Nachfrage nach Immobilien sind in Zeiten der Niedrigzinsphase ungebrochen groß. Im Immobilienmanagement sind Kenntnisse im Immobilienrecht, die zielgerichtete Vermarktung, sowie allgemein wirtschaftliches Wissen die Grundlage.

Real Estate Management

Immobilienmanagement heute bedeutet sowohl in dynamischen sowie unter Wettbewerb stehenden Märkten, häufig niedrigen Renditen und dem Risiko von dauerhaften Leerständen, die Immobilie aktiv zu managen. Dabei wird der Immobilienbestand auf sämtliche Kostensenkung-spotentiale untersucht. Diese werden entsprechend aufgedeckt und ausgenutzt. Bedürfnisse von aktuellen oder potentiellen Nutzern sind strategisch auszurichten. Ein möglichst effizientes Flächenmanagement sowie ein modernes und starkes Immobiliencontrolling bilden die Hauptaufgaben. Spezielle Ansätze des Immobilienmanagement werden beispielsweise unterschieden in Gebäudemanagement, Kostenmanagement, Benchmarking, Computer Aided Facility Management (CAFM) oder Public Real Estate Management (PREM).

 

Real Estate Asset Management

Das Real Estate Asset Management ist strategisch ausgerichtet und befasst sich hauptsächlich mit der Optimierung eines vorhandenen Immobilienbestandes im Auftrag des Eigentümers. Die Performance des Immobilienbestandes wird durch Maßnahmen der Revitalisierung bzw. Entwicklung, Ertragsverbesserungen durch Ausschöpfung vorhandener Mietsteigerungs-potentiale und Kosteneinsparungen optimiert.

 

Real Estate Investment Management

Real Estate Investment Manager sind für die Transaktion, d.h. den An- und Verkauf von Immobilien bzw. Grundstücken, verantwortlich. Die Grundlage des Investment Management bzw. Portfoliomanagement bildet die Portfoliotheorie, die anhand Berechnungsmethoden innerhalb der Korrelationsanalysen eine Optimierung von Portfolios anbieten kann. Bei der Vermögenszusammensetzung ist das Ausrichtungs- bzw. Mischverhältnis maßgebend. Das Management handelt Ergebnisorientiert und ist planend und steuernd für eine dauerhafte Gewinnoptimierung tätig. Es besteht ein enges Verhältnis zwischen der Risikobereitschaft und der Höhe der Rendite.

Assets

Zunächst einmal bedeutet „Asset“ – bestimmter Vermögenswert- oder eine Kapitalanlage eines Unternehmens. Dazu gehören z.B. Aktien, aber auch Immobilien. Im Bereich der Immobilien geht es insbesondere um Anlageimmobilien und Grundstücke im Betriebsvermögen. In größeren, auf Anlagen spezialisierte Firmen gibt es häufig Assetmanager, Assetklassen etc.

Assetklassen

Ein Asset, also ein Vermögenswert der aus Immobilien besteht, wird bei vielen professionellen Investoren in verschiedene Assetklassen aufgeteilt. Eine Assetklasse kann z.B. Mehrfamilien-häuser sein. Eine andere wäre z.B. Fachmarktzentren.  Das Ankaufsprofil von Investoren unterscheidet sich demnach in den Assetklassen, in die Sie investieren. Es gibt z.B. Investoren, die in jede Assetklasse investieren, sobald die Rendite und das Risikoprofil es zulässt. Andere Anleger spezialisieren sich auf eine bestimmte Assetklasse. Es wird also innerhalb einer Fokussierungs- oder Diversifikationsstrategie unterschieden.

Entwicklungsfähige Grundstücke

  • Landwirtschaftliche Flächen
  • Bauerwartungsland
  • Rohbauland
  • Baureife Grundstücke
  • Bebaute Grundstücke
Unbebaute Grundstücke oder Grundstücke mit Altbestand, welche sich für Wohnungsbau oder Gewerbebau eignen, sind sehr beliebt. Dabei ist es für den Projektentwickler oder den Investor nicht unerheblich, welches Baurecht besteht. Auch hier gibt es unterschiedliche Käufer: Diejenigen, die gerne von Anfang an dabei sind und Bebauungspläne mitgestalten und solche die erst bei Baurecht oder sogar Baugenehmigung investieren.

 

Wohnimmobilien

  • Eigentumswohnungen
  • Ein- und Zweifamilienhäuser
  • Mehrfamilienhäuser
  • Wohn-und Geschäftshäuser
  • Micro Apartments
  • Studenten Apartments
In der Assetklasse „Wohnen“ sind alle Wohnformen vorhanden bzw. denkbar. Spezielle Wohnformen wie die der Micro Apartments erfreuen sich immer mehr Beliebtheit bei Investoren, da eine hohe Nachfrage herrscht und die Mieten überdurchschnittlich sind. Anlageimmobilien erfahren bevorzugt in Stadtrandlagen  Interesse, da die Liegenschaften durch wachsende Infrastruktur mehr Wert erlangen. Auch sogenannte C-Lagen werden für Anleger immer interessanter, da Immobilien in diesen Lagen meist eine wesentlich bessere Rendite erzielen.

Gewerbeimmobilien

  • Bürogebäude
  • Geschäftshäuser
  • Supermärkte
  • Verbrauchermärkte
  • SB-Warenhäuser
  • Fachmarktzentren
  • Einkaufszentren
  • Produktionsimmobilien 
Die Assetklasse „Gewerbe“ beinhaltet alle gewerblich genutzten, zugeordneten Immobilien und Grundstücke.  Gewerbeimmobilien sind bei Investoren sehr beliebt, da die Miete teilweise sehr hoch ist oder durch Umsatzanpassungen bei entsprechenden Mindestmieten sehr lukrativ sein können. Das Risikoprofil bei Gewerbeimmobilien ist zumeist etwas höher als bei Wohnimmobilien, da aufgrund weniger und dafür höherwertigere Mieter das Mietausfallwagnis wächst.

Gesundheit & Soziales

  • Betreutes Wohnen
  • Ärztehäuser
  • Alters- & Pflegeheime
  • Privatkliniken
  • Forschungseinrichtungen
  • Alten Wohngemeinschaften
Investitionsmöglichkeiten in diesem spezialisierten Markt sind gefragter denn je. Mittlerweile gibt es viele Anleger, die gezielt in dieser Assetklasse nach Opportunitäten für Investments suchen. Auch in dieser Assetklasse ist jedes Investment abhängig von der Lage, des Volumens und des Konzeptes. Interessant hierbei ist z.B. auch der sogenannte Rückmietkauf.

Übrigens: Wir haben für jede dieser Assetklassen vorgemerkte Investoren und Projektenwickler. Wenn Sie überlegen Ihre Immobilie zu verkaufen, sprechen Sie uns gerne an.

Asset-Risikoklassen

Es ist zu erwähnen, dass es keine bestimmte Regel gibt die bestimmt, welche Risikoklasse die beste ist. Auch wenn Pensionskassen oder Versicherungen in der Regel risikoärmere Asset-klassen kaufen um die Immobilien zumeist lange im Bestand zu halten,  kommen für Projekt-entwickler auch Assetklassen mit höherem Risiko in Betracht. Diese beherbergen teilweise eine bessere Renditeerwartung.

Throphy Asset

Bestlagen, häufig Immobilien mit wichtiger Bedeutung für den jeweiligen Standort

Core

Sehr gute Lagen, erstklassiger Zustand, Topmieter mit langen Laufzeiten

Core Plus

Gute u. sehr gute Lagen, mittlere Ver-tragslaufzeiten, kleiner Renovierungs- aufwand

Value Add

Gute bis sehr gute Lagen, kurze Miet-vertragslaufzeiten oder teilweise Leer-stand, evtl. größerer Renovierungsaufwand

Opportunistic

Auch mittlere Lagen, Entwicklungsfähige Bestandsobjekte mit Leerstand, hoher Reno vierungs oder Umbau- aufwand

Due Diligence

Die Due Diligence ist eine sorgfältige Prüfung eines Investments hinsichtlich der Wirtschaft, der Technik, des Rechts, der Steuer und dem Finanziellem. Manchmal werden dafür vom Kaufinteressenten für jeden relevanten Prüfungsbereich spezialisierte Berater als Drittanbieter beauftragt, um sich bei dem geplanten Kauf bestmöglich abzusichern und das Risiko so möglichst zu minimieren. Die Due Diligence kommt bei größeren Volumina häufig vor.

Asset Deal & Share Deal

Innerhalb der Immobilienbranche wird im Rahmen eines Asset Deals das unmittelbare Eigentum an einer Immobilie bzw. Grundstücks verkauft. Veräußerungsgegenstand hierbei ist die Immobilie bzw. das Grundstück selbst. Beim Share Deal wird nicht die Immobilie bzw. das Grundstück selbst verkauft, sondern ein Anteil oder die Gesamtheit eines Unternehmens, welches Eigentümer dessen ist. Der Vorteil liegt hierbei in der Steuerersparnis (vgl. §1 Abs. 2a und 3 GrEStG Stand 2016) Es handelt sich um die Grunderwerbssteuer, die unter Umständen entfällt, sofern die Anteile weniger als 95 % betragen. Eine gute anwaltliche und steuerrechtliche Beratung ist aufgrund der Einzelfallentscheidung unerlässlich.

Wir sind Mitglied im Bundesverband für Immobilienwirtschaft

Durch unsere Mitgliedschaft werden uns z.B. eine Vielzahl von juristischen Fachartikeln aus den Bereichen Maklerrecht, Mietrecht, Wohneigentumsrecht und Steuerrecht zur Verfügung gestellt. Durch Schulungen und Fortbildungsmaßnahmen sichern wir die Qualität unseres Teams. Außerdem ist ein deutschlandweites Netzwerk an Immobilieninvestoren und Maklerkollegen vorhanden. Als Berufsverband ist dieser auch als offizielle Vertretung beim Deutschen Bundestag akkreditiert.

 

Haben wir Ihr Interesse geweckt? Dann zögern Sie nicht lange und kontaktieren Sie uns gerne. Wir werden uns schnellstmöglich mit Ihnen in Verbindung setzen, um gegebenenfalls einen persönlichen Termin für ein kostenloses Erstgespräch zu vereinbaren.

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